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Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Wer über die Anschaffung einer Immobilie nachdenkt, hat sich zunächst vor allem mit dem Thema zu befassen, ob er sich einen Immobilienkauf grundsätzlich leisten kann. Sich leisten können bedeutet in diesem Zusammenhang nicht unbedingt, die Kaufsumme zu 100 Prozent aus Eigenkapital generieren zu können. Es bedeutet meist, mit Eigenkapital und Fremdkapital zusammen eine Lösung zu haben, mit der die Investitionskosten zuverlässig bezahlt und die Finanzierung somit auf eine solide Grundlage gestellt werden kann. Diese Überlegungen sind zudem ein sinnvolles Fundament für das Gespräch bei der Bank oder mit einem anderen kompetenten Finanzierer.

Kern der Investitionsüberlegungen sollte es sein, den Preis für die Immobilie sowie deren laufende Nebenkosten mit dem regelmäßig verfügbaren Einkommen zu vergleichen. Prinzipiell gibt es dafür zwei Möglichkeiten. Ist bereits eine konkrete Immobilie vorhanden, sind deren Kosten der Ausgangspunkt für die Berechnung. Diese hat das Ziel, korrekt zu beurteilen, ob die Immobilie solide finanziert werden kann. Die andere Möglichkeit ist es, Einkommen und Nebenkosten einander gegenüberzustellen und so den Betrag zu ermitteln, der für die Finanzierung einer Immobilie geleistet werden kann.

Immobilie kaufen: Kaufpreis und Nebenkosten berücksichtigen

Es ist ein Fehler, nur den Immobilienpreis in die Kalkulation von Anschaffung beziehungsweise Finanzierung einzubeziehen. Genauso wichtig sind die Nebenkosten, die in Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind. Dazu zählen vor allem die Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag, die Provision für den Makler und ein Gutachten, das für die Immobilienbewertung beauftragt worden ist.

Gleiches - nämlich eine lückenlose Auflistung aller relevanten Posten - gilt für Nebenkosten, die laufend für die neue Immobilien zu bezahlen sind, sowie für Rücklagen, die der Instandhaltung und eventuellen Reparaturen dienen. Bei der Instandhaltungsrücklage wird mindestens ein Prozent der Immobiliensumme empfohlen. Bei den Nebenkosten tendieren zukünftige Immobilienbesitzer nicht selten dazu, einfach die Nebenkosten der alten Wohnsituation für die Berechnung zu übernehmen. Hierfür werden die Nebenkosten der ursprünglichen Quadratmeterzahl einfach für die Quadratmeteranzahl der neuen Immobilie adaptiert. Exakt funktioniert das nicht. Dafür gibt es zahlreiche Beispiele von unterschiedlicher Wärmedämmung bis zur veränderten Bauweise. Es kann sich lohnen, die Nebenkostenaufstellungen der ehemaligen Eigentümer zu betrachten. Allerdings ist hier zu berücksichtigen, dass deren Nutzungsverhalten und das eigene unterschiedlich sein kann.

Das Einkommen prüfen

Beim Einkommen ist es empfehlenswert, nur die Einkommensformen und -bestandteile zu berücksichtigen, die tatsächlich regelmäßig verfügbar sind. Das bedeutet konkret, dass ein Grundgehalt anzurechnen ist, Provisionen auf Erfolgsbasis aber eher nicht. Wichtig ist in dem Zusammenhang auch, ob es sich um ein festes Anstellungsverhältnis handelt, aus dem regelmäßige Einkommen generiert wird. Ein Probezeitverhältnis kommt hier selbstverständlich nicht in Betracht und wird von Banken für eine Finanzierung auch nicht als relevant erachtet. Auch Selbstständige haben oft ein Problem, eine Finanzierungslösung bei der Bank zu erhalten, da sie nicht über ein konstantes Einkommen aus einem festen Arbeitsvertrag verfügen.

Vom Einkommen sind alle Nebenkosten abzuziehen, die für ein geregeltes Leben wichtig sind. Dazu gehören Miete, Energiekosten, Ausgaben für Telefon und Internet, eventuell zu leistenden Ratenzahlungen, Mitgliedsbeiträge und die Lebenshaltungskosten - alles, was monatlich anfällt. Dabei ist es zusätzlich bedeutsam, noch einen Puffer einzukalkulieren, der Reparatur und Neuanschaffung von Haushaltsgeräten, Autoreparaturen etc. einplant und auch die Möglichkeit schenkt, in den Urlaub fahren oder andere Freizeitaktivitäten durchführen zu können.

Überblick über die Ersparnisse

Die eigenen Ersparnisse sind die optimale Quelle für das Eigenkapital, das für den Kauf einer Immobilie eingesetzt werden soll. Auch hier gilt jedoch, dass es besser ist, nicht das gesamte Ersparte zu nutzen, sondern einen Puffer für die Eventualitäten des Lebens einzukalkulieren. Zu den Ersparnissen gehören das Sparbuch, Anlageformen, aber auch der Bausparvertrag, der zur Auszahlung kommen kann. Ein wichtiger Hinweis wird auch durch das aktuelle Sparvermögen geliefert. Je mehr in den letzten Jahren angespart werden konnte, umso wahrscheinlicher ist es, dass die Rückzahlung eines Darlehens zuverlässig abgewickelt werden kann.

Einkommen und Erspartes für den Immobilienkauf nutzen

Es gibt immer wieder konkrete Empfehlungen, wie viel Prozent des Einkommens für Kreditrückzahlung, immobilienbezogene Rücklagen und private Rücklagen gespart werden soll. Dies sind nur Richtlinien und können individuell geändert werden. Maximal 40 Prozent des Einkommens für die Tilgung wird geraten. Hier kann eine zügige Tilgung erfolgen, wenn die Rücklagen nur 1-2 Prozent betragen. Eine bessere Variante ist es aber häufig nur 30 Prozent für die Rückzahlung zu verwenden und 5 Prozent oder mehr für Rücklagen. Werden diese nicht benötigt, kann eine Sondertilgung verwirklicht werden.

Zu zweit finanzieren?

Eine Finanzierung zu zweit wird von vielen Paaren erwogen, die den Kauf einer Immobilie planen. Grundsätzlich ist ein doppeltes Einkommen natürlich immer eine günstige Voraussetzung für eine gelungene Finanzierung. Das Risiko ist häufig eine Beziehung, die sich als nicht tragfähig erweist oder durch nicht geplante Kinderkosten die Baufinanzierung belastet. Es empfiehlt sich daher, bei der Paarfinanzierung nicht den doppelten Rückzahlungssatz zu wählen.

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